在台灣，住宅市場長期以興建並銷售短期快速獲利之集合住宅為主，租賃市場相對較小且發展不足。為了促進租賃市場的健康發展，政府推出了多項租稅優惠政策，特別是針對社會住宅包租代管。然而，目前的政策在實際操作中，卻面臨許多挑戰，特別是對法人房東的租稅優惠問題。
主要內容
現行租稅優惠方式：
1. 委託租賃住宅服務業之租稅優惠： 針對個人住宅所有權人，租金收入部分可享租稅減免，鼓勵其將住宅委託專業租賃住宅服務業者管理。
2. 公益出租人之租稅優惠： 公益出租人可享租金收入部分的綜合所得稅減免，促使其將閒置房屋出租給符合租金補貼申請資格的承租人。
3. 社會住宅包租代管之租稅優惠： 對參與社會住宅包租代管的住宅所有權人，租金收入可免徵營業稅，旨在提升其參與意願。
法人房東面臨的挑戰：
目前，法人房東在申請社會住宅包租代管的租稅優惠時，常遇到以下問題：
• 租金收入免徵營業稅，但進項稅額不得扣抵或申請退還，導致實際操作中反而會面臨稅務負擔增加。
• 申報程序不明確，可能會被稅捐機關要求補繳先前已退還的固定資產溢付營業稅，進一步增加法人房東的稅務壓力。
政策建議
為了更好地推動社會住宅包租代管政策，並鼓勵法人房東參與，我們建議：
1. 簡化並明確申報程序： 稅捐機關應針對社會住宅包租代管的租金收入免稅問題，頒布明確的申報指引，避免因申報程序不清晰而導致稅務負擔增加。
2. 擴大租稅優惠範圍： 應考慮將目前僅適用於自然人房東的租稅優惠，擴展至法人房東，鼓勵更多法人房東參與租賃市場，增加租賃住宅供給。
3. 改善稅務政策的連貫性： 在制定租稅優惠政策時，應確保不同法規之間的連貫性，避免因法規不一致而導致的執行障礙。
結語
社會住宅包租代管政策的成功推行，需要政府、法人房東及租賃服務業者的共同努力。通過提供更合理和有效的租稅優惠政策，鼓勵更多法人房東參與，將有助於提高租賃市場的專業化水平，促進住宅資源的有效利用，實現居住正義。
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