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自然人與法人房東之租賃住宅租稅優惠政策探討

在台灣,住宅市場長期以興建並銷售短期快速獲利之集合住宅為主,租賃市場相對較小且發展不足。為了促進租賃市場的健康發展,政府推出了多項租稅優惠政策,特別是針對社會住宅包租代管。然而,目前的政策在實際操作中,卻面臨許多挑戰,特別是對法人房東的租稅優惠問題。


主要內容


現行租稅優惠方式:


1. 委託租賃住宅服務業之租稅優惠: 針對個人住宅所有權人,租金收入部分可享租稅減免,鼓勵其將住宅委託專業租賃住宅服務業者管理。

2. 公益出租人之租稅優惠: 公益出租人可享租金收入部分的綜合所得稅減免,促使其將閒置房屋出租給符合租金補貼申請資格的承租人。

3. 社會住宅包租代管之租稅優惠: 對參與社會住宅包租代管的住宅所有權人,租金收入可免徵營業稅,旨在提升其參與意願。


法人房東面臨的挑戰:


目前,法人房東在申請社會住宅包租代管的租稅優惠時,常遇到以下問題:


• 租金收入免徵營業稅,但進項稅額不得扣抵或申請退還,導致實際操作中反而會面臨稅務負擔增加。

• 申報程序不明確,可能會被稅捐機關要求補繳先前已退還的固定資產溢付營業稅,進一步增加法人房東的稅務壓力。


政策建議


為了更好地推動社會住宅包租代管政策,並鼓勵法人房東參與,我們建議:


1. 簡化並明確申報程序: 稅捐機關應針對社會住宅包租代管的租金收入免稅問題,頒布明確的申報指引,避免因申報程序不清晰而導致稅務負擔增加。

2. 擴大租稅優惠範圍: 應考慮將目前僅適用於自然人房東的租稅優惠,擴展至法人房東,鼓勵更多法人房東參與租賃市場,增加租賃住宅供給。

3. 改善稅務政策的連貫性: 在制定租稅優惠政策時,應確保不同法規之間的連貫性,避免因法規不一致而導致的執行障礙。


結語


社會住宅包租代管政策的成功推行,需要政府、法人房東及租賃服務業者的共同努力。通過提供更合理和有效的租稅優惠政策,鼓勵更多法人房東參與,將有助於提高租賃市場的專業化水平,促進住宅資源的有效利用,實現居住正義。


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